Juros do financiamento sobem em três bancos e o TCU propõe CBS de 11,3%

CRÉDITO

💰 Bancos elevam juros do financiamento imobiliário

No fim de outubro, Bradesco, Itaú e Santander elevaram a taxa mínima do financiamento imobiliário. Os três são os maiores bancos privados do segmento - Bradesco e Itaú somaram 41,4% do crédito com recursos da poupança de janeiro a agosto, segundo a Abecip.

O reajuste está concentrado nessas linhas, usadas sobretudo em médio e alto padrão. O MCMV tem taxas subsidiadas e fica de fora. A Caixa, que lidera as contratações, não disse se vai reajustar.

Por trás da reprecificação está o custo do dinheiro de longo prazo. No financiamento imobiliário, com contratos que podem chegar a 35 anos, a curva de juros futuros pesa mais que a Selic. No final de outubro, eles subiram e a curva ficou mais inclinada.

O que muda para o comprador (taxa mínima ao ano, mais TR):

• Bradesco: de 11,69% para 15%
• Itaú: de 11,99% para 12,95%
• Santander: de 11,69% para 12,49%

As três ficam acima do teto de 12% a.a. do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Com isso, a operação perde a condição para usar o FGTS na compra ou na amortização.

Além disso, calcula-se que cada ponto percentual a mais na taxa eleva a parcela entre 6,5% e 9% para o mesmo valor financiado.

O impacto também pode chegar à incorporadora na hora do repasse. Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, avalia que compradores sem acesso ao financiamento podem recorrer ao distrato. Ygor Altero, head do setor imobiliário da XP, aponta ainda que uma dinâmica mais lenta pode reduzir os lançamentos.

Para Fabrício Schveitzer, COO da construtora Dimas e conselheiro do Ecossistema Sienge, os juros altos têm dois efeitos: o mercado diminui de tamanho porque menos gente consegue pagar o financiamento, mesmo com apetite de compra; e os lançamentos, que vinham em queda em 2026 fora do MCMV, tendem a ser adiados.

Além dos juros futuros, há outra variável que os bancos acompanham: a possível tributação das LCIs (uma das fontes de recursos do crédito imobiliário).

FUNDING

💰 Crédito cresce, mas funding encarece

O crédito imobiliário chega ao fim do 3º trimestre com dois movimentos simultâneos.

De um lado, o estoque cresce:

• crédito habitacional para pessoas físicas: R$ 1,443 trilhão;
• alta de 0,8% em set;
• avanço de 13,7% em 12 meses.

Do outro, o SBPE perde ritmo:

• R$ 13,62 bilhões financiados em set/26;
• queda de 14% ante set/25;
• recuo de cerca de 20% em relação a ago.

Apesar da queda no mês, o acumulado permanece positivo: foram R$ 146,1 bilhões financiados até setembro, 30,3% acima do mesmo período de 2025, e R$ 190,3 bilhões em 12 meses, avanço de 20%.

Nesse cenário, outras fontes de recursos ganham importância.

Para Paulo Duailibi, diretor de Negócios Imobiliários do Santander, a participação da poupança no funding tende a diminuir, aumentando a dependência de recursos captados no mercado.

Uma possibilidade são as LCIs, que responderam por 12% do funding imobiliário em 2025, com R$ 511 bilhões em emissões. Em junho de 2026, o estoque desses títulos chegou a R$ 544 bilhões.

A mudança na fonte de recursos importa porque o custo das LCIs responde às condições do mercado, acompanhando de perto os juros futuros. Ou seja: com a alta recente, captar dinheiro também pode ficar mais caro.

Soma-se a isso, outra preocupação: uma eventual tributação das LCIs, hoje beneficiadas fiscalmente. Segundo apuração, estaria em estudo a incidência de IOF sobre LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas. O secretário do Tesouro Nacional, Daniel Leal, porém, negou que houvesse uma medida nesse sentido.

Para a Abecip, mudanças nas LCIs podem afetar as taxas do financiamento habitacional; para a Abrainc, um IOF de 5% sobre LCIs e LIGs poderia elevá-las em 0,7 ponto percentual e afastar 1,4 milhão de brasileiros da classe média da casa própria.

Para construtoras, incorporadoras e compradores, portanto, o ponto não é apenas quanto crédito há disponível, mas a que custo ele continuará chegando ao mercado.

TRIBUTOS

💼 TCU propõe CBS de 11,3%

O TCU propôs a alíquota de referência de 11,3% para a CBS, tributo federal que substitui PIS e Cofins a partir de janeiro de 2027. A proposta segue agora para o Senado, responsável por fixar a alíquota até 15/12.

Integrantes do setor privado consideraram a alíquota elevada, e preparam um pedido de redução ao Senado. Por outro lado, a área econômica do governo diz que ela está na faixa em que os técnicos trabalhavam.

Quatro fatores que puxaram a alíquota para cima

• Preservar a carga tributária em proporção do PIB.
• Setores, produtos e serviços que pagam menos, com isenção ou alíquota reduzida.
• Cashback, a devolução de tributos a famílias de baixa renda.
• Imposto Seletivo, sobre o que faz mal à saúde ou ao meio ambiente.

Mas a alíquota de referência não representa, necessariamente, o percentual efetivamente pago. Robinson Barreirinhas, secretário da Receita Federal, afirma que a alíquota média deverá ser menor devido aos regimes diferenciados, reduções e isenções. A Fazenda cita alíquota efetiva abaixo de 8,5%.

Para a Construção Civil, esse detalhe é especialmente importante, já que os serviços de Construção estão no regime específico de bens imóveis, com apuração diferenciada e redução de 50% da alíquota-padrão de IBS e CBS.

A nova referência, porém, já amplia a base disponível para que as empresas façam simulações de preço, fluxo de caixa e negociações com fornecedores.

Adiar ou não adiar?

A implementação da Reforma Tributária divide opiniões. Fabricantes de materiais de construção endossaram o pedido de adiamento defendido por construtoras, enquanto Gustavo Werneck, CEO da Gerdau, defendeu a continuidade da implementação.

Na prática, a adaptação já avançou: segundo a Receita Federal, 86% dos documentos fiscais de empresas obrigadas já traziam o destaque da CBS.

VOZ DA ESPECIALISTA

Renato RegoDiretor de Tecnologia e Inteligência Estratégica da Domma Incorporações Imobiliárias

Vender rápido não é o mesmo que ter demanda

Para Renato Rego, a decisão sobre onde investir nasce da convergência de dados, e não de um ponto isolado.

“A boa decisão, eu acho que ela nasce da convergência dos dados, não de um ponto específico. Então, por exemplo, pode ser que eu lance numa região e eu tenho uma velocidade de vendas muito alta, mas aquilo ali pode ser só uma falta de oferta e não uma necessidade estrutural. Eu posso lançar numa outra região, o meu cliente tem uma ótima renda, mas eu estou posicionado com o produto errado. Então tem ‘n’ variáveis que influenciam uma expansão territorial.”

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INDICADORES

📉 Atividade da Construção cai; juros pesam

O nível de atividade ficou em 45,9 pontos no 3º trimestre de 2026, contra 47,8 no 2º trimestre, segundo a Sondagem da Indústria da Construção. Abaixo de 50, o índice sinaliza queda na visão dos empresários. A média de janeiro a setembro foi de 46,2 pontos, 1,0 ponto abaixo do mesmo período de 2025.

Evolução do nível de atividade da Construção, do 1º tri/25 ao 3º tri/26

Toque no gráfico para ampliar

40% dos empresários apontam a taxa de juros elevada como o principal problema, 3,8 pontos percentuais acima do 2º trimestre e o 2º maior nível da série. A carga tributária e a escassez de mão de obra qualificada completam o pódio de dificuldades do setor.

As quatro expectativas para os próximos 6 meses também ficaram abaixo de 50 pontos:

• nível de atividade, 48,9;
• compras de insumos e matérias-primas, 48,1;
• novos empreendimentos e serviços, 47,9;
• número de empregados, 49,0.

Entre o 1º tri/25 e o 3º tri/26, é a primeira vez que as quatro ficam abaixo de 50 ao mesmo tempo. Segundo a CBIC, o recuo reflete a redução dos juros menor do que a esperada no início do ano, o aumento de custos e o endividamento das famílias.